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个人转让房产营改增 百万房未满2年可省税2400元

http://life.fznews.com.cn   2016-04-26 10:05:12   来源:福州新闻网   【字号

  福州新闻网4月26日讯(福州日报记者 欧阳进权)5月1日即本周日营改增将全面推开,此次营改增涉及的房地产业和金融业数量较少,但房地产业营改增辐射面更广,除了开发商,普通企业购置房产、个人转让住房均受影响。营改增给个人住房转让带来的税负重了还是轻了?改革后需要注意哪些问题?记者昨日咨询了国地税等有关部门。

  两类情况可享免征

  营改增后,个人转让住房由缴纳营业税转为缴纳增值税。市地税局12366纳税服务热线工作人员表示,改革前后政策基本一致,根据规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。时间划分和执行税率与目前营业税一样。

  享受免征增值税的情况还有一类,即涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人依法取得房屋产权,但个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外转让视同销售。

  注意购房征税时点差异

  需要提醒的是,目前我市房地产交易环节契税、营业税优惠政策执行细则已调整。

  市地税直属税务分局有关负责人说,我市套数认定标准调整主要影响契税缴纳,征税时点的调整目前影响的是营业税,今后影响的是增值税缴纳。

  其中,个人转让住房征税时点,不再按原购房合同签订时间认定,改按契税完税凭证时间与房屋所有权证记载时间孰先原则认定。比如,林先生2013年签了购房合同,购房发票写的也是2013年,但产权证今年才办理,像这种情况以产权证上的时间为准,持有仍不足2年。

  因此,纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

  百万房未满2年

  改革后可省2400元

  如果个人住房未满2年,营改增前后纳税有何不同?

  记者了解到,目前营业税税率5%,今后增值税征收率也是5%,比例并未调整,但营业税是价内税,增值税是价外税。

  根据增值税的算法,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+5%),应纳增值税额=销售额×征收率。比如,一套不满2年的住房售价100万元,增值税应纳税额=100÷(1+5%)×5%=4.76万元。

  当前营业税下是总价按照5%的税率征收,100万元住房的营业税应纳税额为100万元×5%=5万元。

  不难看出,营改增后可省税5-4.76=0.24万元,即省税2400元。

  房贷利息能抵税吗?

  此次营改增不只是扩大试点行业范围,同时扩大了增值税抵扣的范围,将不动产纳入抵扣范围,这将让众多榕企受益。目前福州有4.2万户一般纳税人,通过外购、租入、自建等方式新增不动产,都可以获得抵扣税款、减轻税负的实惠。

  福州一家企业还咨询说,他们在异地买了一套住房,是否可以抵扣增值税进项税额,也得到了肯定的答复。

  金融行业此次也纳入营改增试点,对此有人咨询说,购房贷款利息能否抵扣增值税?税务部门表示,根据试点通知规定,购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务,不得从销项税额中抵扣。因此,取得贷款服务的进项发票不得抵扣。

  此次营改增主要由国税部门执行,但住房交易营改增将由地税部门代办,同时个人转让住房的征税及开票地点不变。福州城区在福州市房屋登记中心本部(福屿路200号)和市民服务中心4楼(高桥路69号)地税住房交易窗口征税及开票。

【责任编辑:陈玲云】
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