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施工受阻延期交房 不是免责理由

http://life.fznews.com.cn   2016-02-24 16:13:41   来源:福州晚报   【字号

  律师提醒购房者,要在开发商违约两年内起诉索赔

  ■福州晚报首席记者 陈鸿星

  核心提示

  时下,开发商延期交房或办证,常见的辩解理由除了遭遇暴雨、台风等天气因素外,还归责于政府,比如说:中高考期间,当地政府不让工程开工建设;政府征地拆迁工作没做好,没办法按期交付建设地块;因政府补偿不到位或宣传工作没做好,导致在建工程频频遭到当地群众阻挠甚至破坏……这些与政府有关的原因能站得住脚吗?能否成为开发商延期交房的免责理由呢?就此,本期说事释法精选了我省法院近期宣判的几个典型案例,希望能对大家有所启示。

  案例一:

  延期交房怪政府 开发商被判赔1万元

  2011年9月1日,仙游的李先生夫妇与莆田亿豪房地产有限公司(以下简称“亿豪公司”)签订了一份《商品房买卖合同》,购买其开发的亿豪名城项目的在建期房。该房建筑面积143.54平方米,每平方米5202元,总价款74万多元。

  双方签订的合同中约定:出卖人应在2013年4月30日前,将符合要求的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件,双方同意按以下方式处理:1.买受人有权拒绝交接,按逾期交房由出卖人承担违约责任;2.买受人同意接收,出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的;2.非出卖人控制的延长因由,交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。

  李先生夫妇依约付清了全部购房款,但开发商却迟迟不交房。2014年,李先生夫妇以亿豪公司未能在合同约定的时间交房为由,将对方告上法庭。

  同月22日,亿豪公司以快递邮寄方式通知李先生夫妇办理交房手续,但他们没有接收房屋。

  庭审中,亿豪公司辩解称:该公司具有合同中约定的“非出卖人所能控制”的延期交房事由。该公司是通过投标取得涉案地块的国有土地使用权,但由于仙游县政府未能完整供地,造成该公司开发的“亿豪名城”项目无法正常施工,以致工期延长,导致其无法按期交房。至今,仙游县政府仍未完整供地,以致消防等设施无法验收,这是客观存在的事实,属于亿豪公司无法控制的事由,符合合同中约定的合理延长情形,因此其不构成违约。

  莆田市中院于去年底终审审理认为,当事双方订立的《商品房买卖合同》合法有效。根据此前已经发生法律效力的相关案件判决书认定的事实:亿豪公司对本案争议楼盘的交付约定,不单是基于对该配套道路的用地未能完整提供所造成的影响有充分认知,并且还是基于对本幢商品楼的建设进展充分认识下作出的,本案楼盘外的配套道路的用地未能完整提供,不属于本案《商品房买卖合同》约定的“非出卖人控制的延长因由”。因此,亿豪公司有关政府未能完整供地造成延期交房的辩解理由不能成立。

  亿豪公司还认为合同中约定的违约金过高,请求予以调低。合同中关于逾期交房的违约责任虽约定为“逾期超过90日后,按日支付已付款万分之五的违约金”,但亿豪公司逾期交房,给李先生夫妇造成的损失,只是该地段同类房屋的租金损失。由于合同上所约定的违约金是政府公布的该地段最低月租金的10倍多,根据最高人民法院有关司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般可以认定为‘过分高于造成的损失’”的规定,本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高,现亿豪公司请求予以调低,应予以准许。

  据此,该院判令亿豪公司应支付李先生夫妇逾期交房违约金1万多元。

【责任编辑:陈玲云】
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